Alain Richardson : Son analyse de la crise du PLU

Alain RIchardson, ancien Président de la COM, vous fait part de son analyse de la crise du PLU en donnant une démarche à suivre pour que le territoire puisse être doté d’un outil de planification, de zonage et de gestion de son capital foncier.

TRIBUNE

La crise du PLU en cours a très certainement surpris plus d’un observateur, et à coup sûr, les autorités de l’Etat et fort tristement les autorités de la Collectivité. Pourtant, les signaux et les alertes étaient tous là. Depuis des décennies des conflits et des contestations par rapport à des décisions de l’Etat (et ou de ces établissements publics (Conservatoire, ONF, etc.) et de la collectivité locale (commune puis COM) liés au foncier de St-Martin voient le jour et dans l’affaire du PLU tous les ingrédients et les signes latents d’une crise profonde et réelle (on devrait même parler d’un d’un ras- le- bol et ou d’une révolte) étaient manifestes. Ne parler que de crise du PLU serait donc manquer un problème plus profond que le PLU n’a fait que révéler.

Ne pas avoir vu venir c’est avoir été sourd et aveugle à des situations et des évènements qui depuis de très nombreuses années de manière sporadique se manifestent de manière feutrés mais qui ces derniers temps éclatent en plein jour :

• Le dossier « serpent de mer » des 50 pas géométriques, et des terrains habités depuis des générations par des familles St-Martinoises et vendus par l’Etat à des personnes et sociétés Métropolitaines dans les années 60 à 80. Cette situation est de plus en plus contestée car le sentiment d’une dépossession organisée est fort au sein de la population ayant un titre : évènement le plus récent : la mobilisation autour des terrains Minville à Sandy-Ground.
• Les critiques, conflits et contestations relatives à la Réserve Naturelle quant à ses limites géographiques, son mode de fonctionnement et le sentiment qu’ont les St-Martinois d’être dépossédés là aussi d’une partie de leur territoire et de ne plus pouvoir pratiquer certaines activités traditionnelles (pêches, pique-niques, etc…) : évènement le plus récent : les manifestations et blocages lors de la période de Pâques de cette année au Galion et à Coconut grove.
• Les interdictions d’accès et ou les accès règlementés à certaines zones du territoire du fait de la présence de plus en plus systématique et rigoureuse de portiques, vigils, etc..
• Les procès en cours qui durent depuis plus d’une vingtaine d’années contre l’état en la personne du Conservatoire du Littoral par des familles St-Martinoises (exemple : Tintamarre).
• Le constat mal vécu par de très nombreux habitants de l’île de voir disparaître depuis la fin de l’ère de la défiscalisation quasiment tout le foncier de premier choix du littoral destiné originellement à l’activité touristique (hôtels, résidences hôtelières, activités de loisir, etc) au profit de logements ; (situation qui pèse et qui pénalise gravement toute ambition de consolidation et de développement touristique pour répondre aux besoins d’activité et d’emplois).

Toutes ces situations ont fait naître au sein de la population un sentiment d’abus, de dépossession planifiée et de violation de leurs droits élémentaires et le malaise profond donne place désormais à une volonté de révolte.

Il faut savoir qu’il existe entre le St-Martinois et sa terre un lien particulier et profond, être St-Martinois c’est posséder un bout de St-Martin. De ce lien est né cet idéal que tout bon parent St-Martinois inculquait il y a encore peu à ses enfants, « tu deviens adulte, coules-toi une fondation et commence à investir dans tes parpaings ». Avoir son terrain et sa maison est l’idéal St-Martinois, et cet idéal ressurgit de plus en plus et de plus en plus fort depuis l’explosion démographique engendrée grandement par l’immigration. Cet idéal est devenu « le rêve St-Martinois » ;

Cet idéal confronté à ce fort sentiment de dépossession a donné naissance à une véritable méfiance de plus en plus exacerbée de la population vis-à-vis de l’Etat, de toute règlementation et ou cadre règlementaire conçus et élaborés à Paris ou en Europe.

En outre, avec désormais la prise en main de l’Administration territoriale en particulier au Pôle Développement Durable de la COM par des fonctionnaires formatés Etat (venant notamment des services de la Préfecture) et donc déconnectés du vécu et de l’histoire du territoire et méconnaissant tout ce passif grandissant entre la population et l’Etat en particulier sur la question de la terre, le cadre règlementaire typiquement exogène du PLU non adapté à faire triompher l’idéal St-Martinois et à faire valoir « les intérêts propres de St-Martin aux seins de la République » a été la goutte de trop. La méfiance se transforme en défiance.

Au regard de l’idéal St-Martinois, de l’évolution démographique, des besoins profonds et criants du territoire mais aussi de l’urgence de stimuler et de juguler le développement économique par l’activité (seule solution pérenne de répondre aux enjeux (défis et menaces) sociaux et sociétaux de ce territoire), ce projet de PLU est inadapté et dangereux. Il apparait nettement comme le produit d’un imaginaire Etatiste, d’une vision totalement étrangère à l’île et d’une élucubration administrative totalement déconnectée des réalités, des vrais besoins, de la dynamique économique nécessaire et des enjeux d’aujourd’hui et de demain.

A titre d’exemple :

• Réserver un total de foncier urbanisable quasiment identique à celui du POS conçu il y a plus de 15 ans alors qu’entretemps la population a été multipliée par 3, (malgré l’introduction fort intéressant de plus de verticalité) ce PLU est hyper inflationniste et encourage la spéculation foncière car dans son économie générale il est conçu pour faire exploser le prix du m² de terrain et donc d’exclure les classes moyennes de l’accession à la propriété. (règle basique de l’offre et de la demande : raréfaction du foncier urbanisable et explosion de la demande (idéal St-Martinois + très forte croissance démographique) emporte augmentation des prix.
• Vouloir introduire le concept de mixité sociale dans une zone qui du fait de son exclusivité, de son cadre et de sa dynamique de classe a été la locomotive d’attractivité historique et demeure le meilleur atout en terme d’image de la destination touristique qu’est St-Martin est une connerie administrative et une ineptie économique (voilà la fausse bonne idée des fonctionnaires qui tuent petit à petit la France). C’est la disparition d’un pan entier de l’économie touristique de l’île, c’est la perte substantielle et permanente de recettes fiscales pour la COM (droits de mutation, taxe de séjour, taxe foncière, etc..) que l’on recherche en voulant mettre de la mixité sociale dans les Terres-Basses.

Maintenant que la procédure d’adoption du PLU est interrompue il convient d’urgence compte tenu des compétences acquises par la COM en 2012 de suivre la feuille de route suivante :

• supprimer dans le Code de l’Urbanisme de St-Martin tout le cadre et la règlementation du Plan Local d’Urbanisme PLU repris texto du code de l’Etat,
• adopter de manière urgente un cadre et une règlementation spécifiques, adaptés et opérationnels en matière de planification et de gestion du territoire (le Plan Territorial de planification et d’urbanisation de St-Martin). En fait il faut créer le cadre (le logiciel) conforme aux « intérêts propres de St-Martin ». Afin de ne pas perdre trop de temps et de rassurer les investisseurs quant à la règlementation qui devrait s’appliquer sur les zones du territoire à fort intérêt un cadre transitoire sécurisé doit être arrêté et validé par le Conseil Territorial.
• créer le Conservatoire St-Martinois des espaces remarquables et des espaces verts classés. Cet organisme remplacera les organismes d’Etat Conservatoire du littoral et Office National des Forêts dans l’acquisition et la détention de tout foncier à préserver et à protéger sur le territoire. Il serait financé en priorité par les fonds recueillis de la vente des terrains relevant du domaine dit des 50 pas géométriques n’ayant pas pu faire l’objet d’une nouvelle procédure de validation de titres ainsi que de la procédure à mettre en place pour la régularisation des terrains remblayés n’entrant pas dans le cadre des 50 pas géométriques. D’autres recettes fiscales exceptionnelles sur les transactions immobilières pourraient venir abonder les moyens financiers de cet organisme.
• Créer et ou renforcer le zonage du Code de l’urbanisme de St-Martin avec une catégorie « zone touristique exclusive à reconquérir »pour tout le foncier du littoral et des zones remarquables ayant reçu lors de l’ère de la défiscalisation des permis de construire d’hôtels et ou des résidences hôtelières et qui ont été transformés en logement. Mettre en place des incitations fiscales pour favoriser le remembrement de ces biens immobiliers, ainsi que pour encourager les rénovations et ou reconstruction et leur exploitation exclusive dans un cadre touristique (hôtels, résidence hôtelières, etc..),
• Afin de donner un corpus légal à l’idéal St-Martinois, mettre en place une véritable politique et un cadre règlementaire pour la création de lotissements territoriaux (seul moyen efficace de garantir l’accession à la propriété à nos concitoyens à des prix abordables).
• Adopter des procédures rigoureuses mais simples et opérationnelles pour l’adoption de ce nouvel outil de planification et d’urbanisation du territoire, tout en garantissant la vulgarisation de l’information et le recueil des observations et doléances pas seulement des structures institutionnelles mais de tout citoyen.

Alors que j’étais aux affaires en novembre 2012, lors de la première rencontre avec le spécialiste des questions d’urbanisme tant sur le plan national qu’international M. Philippe BAFFERT reçu en présence des actuels responsables de la COM et de leurs services j’avais défini la vision politique et donné des indications claires sur la nécessité de bâtir notre propre cadre règlementaire adapté aux besoins du territoire et conformes à ses intérêts propres en matière d’urbanisme, de construction etc.. en vertu des compétences nouvelles obtenues en 2012. Il avait été clairement indiqué que la procédure enclenchée depuis des années de mise en place du PLU devait être tempérée afin que le nouveau cadre St-Martinois à définir puisse primer sur le cadre de la réglementation nationale.

Au vu des évènements actuels, je ne peux dire que : quel gâchis et poser la question était-ce par incompétence, par naïveté, ou par suivisme bête et méchante ?

                                                                                                                           Alain RICHARDSON

                                                                                                                           Ancien Président de la COM.